Ищу инвестора в Светлогорске

Автор Eleven, 01 сентября 2008, 09:39:41

« назад - далее »

0 Пользователи и 1 гость просматривают эту тему.

Anuta

Цитата: Yurij от 26 сентября 2008, 21:08:49
Не пора ли узнать цену? :)
Здание площадь: 604 м2; земля площадь: 15 соток; электричество: 50 кВт
Описание:
сауна с гидромассажным бассейном, солярий, бильярд, музыкальная гостиная с камином, ресторан, кафе, телефон в номере, доступ в интернет, охраняемая автостоянка. В отеле есть все необходимое для проведения презентаций, семинаров, конференций и деловых переговоров.

6 номеров - 2 одноместных, 2 двухместных, 2 номера "люкс"

Агентство объявляет 2млн 700тыс евро (торг уместен).

Anuta

Провела дилетантские расчеты.

Например, при полном заполнении отеля, номера принесут следующую прибыль в месяц:
два 1местных номера по 2000руб= 4000руб
два 2местных номера по 2500руб= 5000руб
два люкса по 3000руб= 6000руб
15т.руб х 30дней=450 тыс руб
Какой-то доход будет от ресторана (обед и ужин), сауны, бассейна и бильярда, допустим 50 т. руб.
Итого: 500 т.руб в месяц

Считаем расходы:
администратор 3чел(сутки через трое) по 20т.руб= 60 тыс.руб
уборка 1 чел полный рабочий день (включая стирку и глажку постельного белья) = 30т.руб
повар 1 чел полный рабочий день (в сезон будет сложно удержать человека, поэтому даем хорошую, я надеюсь, зарплату) = 40 т.руб
дворник полный рабочий день (он же будет выполнять мелкий ремонт по дому) = 30т.руб
продукты на завтрак, т.к. он входит в стоимость номера (из расчета по 100руб на чел) = 35т.руб
бытовая химия, расходные материалы, предметы гигиены, лампочки и т.п. = 30т.руб
телефон, свет, газ (не знаю как посчитать, но возьмем как 6 квартир по 5т.руб за каждую) = 30т.руб
налоги на землю, на дом, на деятельность, на зарплату и т.п. (плюс взятки СЭС, пожарным - без этого все равно не обойтись) = 50т.руб
Наверняка, что-то пропустила, но пока итог расходов = 305т.руб.

Итого, доход при полной наполняемости отеля 200т.р. в месяц= 5,5 т.евро
Окупаемость отеля (без собственной прибыли и необходимого планового ремонта) = 40 лет и это не считая существование низкого сезона.

Где в моих расчетах ошибка? Иначе это не бизнес, а хобби. Если немного урезать зарплату и самой выполнять часть работы, можно еще немного сэкономить, но это лишь уменьшит окупаемость на 5 лет.


Anuta

Инет "рулит" :)

Мои расчеты оказались почти правильными.

Есть расчеты для гостиницы на 50 номеров.
Выручка - 100%
Расходы (на зарплату персонала, эксплуатационные расходы) - 50,6%
Прибыль (без учета налогов)- 49,4%
На такой результат можно рассчитывать при эксплуатации московской гостиницы среднего класса на 50 номеров, расположенной в центре города. В расчете учтена реализация 11500 ночевок клиентов при средней цене продажи услуг размещения $89 на одного постояльца. Доходы от реализации дополнительных услуг (питание, напитки) не учитывались.

Anuta

Еще несколько важных цитат:
Строительство и обустройство малой гостиницы среднего класса на 50 номеров в Москве или Санкт-Петербурге обойдется инвестору примерно в $5 млн. с учетом покупки участка земли на вторичном рынке. На подготовку разрешительной документации обычно уходит не менее одного года, плюс год – на строительство. Помимо номерного фонда, такая гостиница обычно имеет ресторан, небольшой бар, конференц-зал и бизнес-центр. Вложенные деньги вернутся не раньше, чем через пять лет. Если же на строительство брался банковский кредит, то, с учетом выплаты процентов, процесс окупаемости проекта растянется на семь-восемь лет.  
Ну даже 10 лет, но никак не 35-40! А это значит, что изначальная стоимость продаваемого отеля завышена очень сильно. Возможно из-за стоимости земли. В агентстве не смогли мне даже назвать год постройки здания, а уж добиться статуса земли вообще не реально. В Светлогорске есть земли в собственности, но все-таки большая часть в долгосрочной аренде.
Вообще риэлторы в Калининградской области - это очень грустная "песня". Теперь вы понимаете мою благодарность Константину (BalticSt)?

Anuta

Нельзя экономить и на персонале. Именно поэтому одной из основных статей расходов малых гостиниц, дорожащих своей репутацией, является заработная плата. Кадры решают все - об этом свидетельствует зарубежный опыт, согласно которому персонал и кадровый резерв для гостиниц начинают подбирать задолго до окончания строительства. В малой гостинице очень важна атмосфера - от нее зависит общая успешность гостиницы.  
Благополучие гостиничного бизнеса во многом зависит от персонала. Его нужно набрать, обучить и постоянно «держать в тонусе». Причем малыми силами можно обойтись только в дешевых гостиницах. В отелях бизнес-класса (3 звезды) персонала должно быть столько же, сколько номеров в гостинице. А в 4-5-звездочных отелях штат персонала численно превосходит количество номеров.
За долгие годы работы на руководящей должности пришла к выводу, имхо, что персоналу надо платить выше среднего. Тогда всегда есть возможность выбора, люди работают хорошо, держатся за свое место и боятся увольнения.

Anuta

зы На 2млн700т евро можно (мне кажется) построить 20-30 квартирный дом и прибыль получить намного быстрее.
2 700 000 : на 30 квартир (допустим однокомнатных)=по 90 000 евро себестоимости за квартиру. Имхо, нормальная цена и продать потом по 150 т евро за квартиру. По 60 т.евро за 30 квартир = 1 млн800 т.евро доход за 4 года строительства.
450т евро ежегодный доход получается.

зы зы Не закидывайте меня камнями, пожалуйста, за не правильные расчеты дилетанта :bye:

Yuri

Анюта, спасибо за столь подробное пояснение и расчеты.
Конечно, гостиничный бизнес - это очень "долгий" процесс возврата инвестиций.  Но в качестве компенсации, могу сказать, что это - наименее рисковый бизнес. Гостевой дом для уменьшения затрат на персонал нужно обслуживать инвесторам своими силами - тогда и работу им искать не надо, и зарплата персоналу не будет психологически считаться издержками производства. Кроме этого, есть еще такой фактор как стоимость недвижимости (здание и земля под ним). А она в долгосрочной перспективе растет.

ЗЫ. В конкретном примере со светлогорским отелем, имхо, есть риск сползания его с дюны, если берег и дальше будет разрушаться с такой скоростью. Может, поэтому его стараются "сбыть"?

Anuta

Цитата: Yurij от 27 сентября 2008, 20:05:41
В конкретном примере со светлогорским отелем, имхо, есть риск сползания его с дюны, если берег и дальше будет разрушаться с такой скоростью. Может, поэтому его стараются "сбыть"?

А мне кажется, что продают его в связи с ничтожной прибылью. И его стоимость однозначно завышена!

Дюна еще лет сто продержится. :)

Быстрый ответ

Обратите внимание: данное сообщение не будет отображаться, пока модератор не одобрит его.

Имя:
Проверка:
Оставьте это поле пустым:
32+40х51-87=? Если вы бот, то подсчитайте сумму. А если вы человек, то укажите какие две цифры написаны между знаками +..х:
ALT+S — отправить
ALT+P — предварительный просмотр