Новый тренд в Светлогорске: квартиры в виде апартаментов

Автор Yuri, 03 мая 2014, 01:47:33

« назад - далее »

0 Пользователи и 1 гость просматривают эту тему.

Yuri

Цитата: irian от 08 марта 2016, 23:32:37
Даже в Москве и Питере окупаемость спорна, а уж в Светлогорске - ??? :nea: .

Ваш прогноз по поводу апартаментов в Светлогорске? Раскупят их или нет?

blumberg

Посмотрел я на airbnb - почем народ квартирки сдает на майские. В Св-1 - около 20 ойро, в Св - 2 - разброс высок но в целом - до 40 ойро.
Стоимость покупки однокомнатного апартамента  в Альтплаце сейчас - 4,650  тыр. С ремонтом и мебелью - 5,100 -5,300. Конкуренты - на Динамо и Р-престиж - подороже. На Динамо - за 100 за метр, Р-престиж год назад номинировался в ойрах, сейчас даже не знаю цены. Но Р-престих на своем сайте позволяет узнать, что в двух корпусах, которые на море не смотрят, продано гораздо меньше половины квартир. Короче  - экстравагантные богачи покупают вид на море. Как таковой апарт с видом во двор мало кому нужен.
Допустим я купил апарт в А-П и пытаюсь его сдавать. Хочу я конечно тыс 4 в сутки - но есть гостиницы, которые просят дешевле. Так что при самом хорошем раскладе в сезон выйдет у меня тыс 3 в сутки, за вычетом расходов на коммуналку, а также процента УК или человечку,который будет гостей привечать/белье менять и налогов, который конечно не 80 тыс в год (irian погорячилась), а 20 (0,5% от кадастровой стоимости), выйдет у меня при всех счастливых раскладах не более 70 тыр в месяц, то есть около 400 в год.
5,3 лимона вложения ради дохода 400 тыс в год??? Сомнительно. Сейчас вполне можно найти депозит, который на такую сумму вложений принесет 550-600 тыр в год.
Все что выше - это еще оптимистичный сценарий покупки апартамента для коммерческой сдачи. Может сдаться, что и 2000 в сутки будешь рад и каждого квартиранта будешь еше на автобане встречать на съезде - как это в том же Геленджике практикуется.
Может быть еще такая модель- покупка апарта на 3-4 года для желающего твердо переехать к старости - на  время поиска домика или хорошей квартирки. Но и тут сомнительно - можно же  для этих целей временную однушку купить в Св-1 в 2 раза дешевле.
Так что ,отвечая на вопрос Yurij-admin - Раскупят, очень очень медленно, лет за 5-10 и если строители пойдут на хорошие скидки. Но вот затевать сейчас новое апартаментное строительство - сильно рискованно.

Yuri

Цитата: blumberg от 09 марта 2016, 01:40:14
Допустим я купил апарт в А-П и пытаюсь его сдавать. Хочу я конечно тыс 4 в сутки - но есть гостиницы, которые просят дешевле. Так что при самом хорошем раскладе в сезон выйдет у меня тыс 3 в сутки, за вычетом расходов на коммуналку, а также процента УК или человечку,который будет гостей привечать/белье менять и налогов, который конечно не 80 тыс в год (irian погорячилась), а 20 (0,5% от кадастровой стоимости), выйдет у меня при всех счастливых раскладах не более 70 тыр в месяц, то есть около 400 в год.

Почти напротив "Альт-платц", раза в полтора-два дешевле продаются апартаменты в ТЦ "Раушен".
Получается, что расчеты по этим апартаментам будут более выгодны, чем по "Альт-платц", но и их до сих пор не раскупили?

Цитата: blumberg от 09 марта 2016, 01:40:14
Так что ,отвечая на вопрос Yurij-admin - Раскупят, очень очень медленно, лет за 5-10 и если строители пойдут на хорошие скидки. Но вот затевать сейчас новое апартаментное строительство - сильно рискованно.

Возникает вопрос: почему же тогда раскупают другие апартаменты в Светлогорске? (на улице Верещагина):
Цитата: natasha от 17 февраля 2016, 09:44:50
В доме, который у Руси от застройшика еще месяца два назад оставалась одна квартира. На сколько знаю все выкупили знакомые, друзья застройщика.

blumberg

Цитата: Yurij-admin от 09 марта 2016, 03:34:15
Возникает вопрос: почему же тогда раскупают другие апартаменты в Светлогорске? (на улице Верещагина):
Так вы сами и и ответили - все купили друзья и родственники застройщика. Наверное сильно должны ему были.   :)))

irian

 :))) :)))Мой пост прочитали оба невнимательно. 0.5 %  для гостинки и 2%  для МФК  - это многофункциональный комплекс! - по документам апарт-отели  в основном и оформляются как МФК, но это не всегда афишируется, но поставленной на правление УК развязывает руки. Тонкостей ещё достаточно много, лучше перед покупкой побольше почитать, посоветоваться с юристом-жилищником, посчитать и подумать. Нынешний кандидат-миллиардер в президенты США сделал своё состояние, в том числе и на строительстве апарт-отелей и их обслуживании  :wink:  . Апарт-отель на Верещагина это тот,что построен рядом с "Русью"? Тогда он скорее всего построен "своими" людьми, будет использоваться для размещения определённых гостей  - этакий клубный отель на паях, с правом владения и перепродажи маленькой доли  :bye:. Престижность владения и окупаемость, скорее всего, там будут обеспечены  :dance3:, а вот в других местах весьма сомнительно. В Москве и Питере недвижимость в апарт-отелях чаще всего покупают в качестве второго жилья  (постоянное - загородный дом), фирмы - для размещения своих командированных и представительского офиса в столицах, для сдачи. В Москве, Питере и раскрученных, востребованных курортах это окупается и  иногда приносит прибыль, в Светлогорске - сомнительно.

Эридан

Цитата: blumberg от 09 марта 2016, 01:40:14
... который конечно не 80 тыс в год (irian погорячилась), а 20 (0,5% от кадастровой стоимости) ...

Кадастровая стоимость апартаментов значительно отличается от коммерческой стоимости продажи данных помещений (в меньшую сторону). Соответственно и налог приблизительно будет сопоставим с налогом на обычную квартиру равной площади. К примеру, коммерческая стоимость квартир по адресу г.Светлогорск ул.Ленина д.15 (Апарт-отель «Альт-Платц») составляет около 4,5 млн. руб., а кадастровая их стоимость:
- пом.35 составляет 1.315.484,95 (49,7 кв.м.);
- пом.49 составляет 1.701.925,19 (64,3 кв.м.).
Информация взята с сайта Росреестра.

irian

Наверное, что-то купят, а что-то будет мучительно долго продаваться.     Видно кадастровая стоимость в разных регионах считается по разному или здесь действуют какие-то местные методики.  Если мне за мою недвижимость здесь насчитают налог по местным методикам и расценкам, буду только рада  :))). Всем хочется платить поменьше, а иметь побольше без головной боли.

blumberg

По поводу кадастровой , продажной стоимости и различных кэфов налогообложения.
1. Очевидно, чтобы привлечь покупателя, нельзя показывать кадастровую стоимость близкую к рыночной. Наверное с росреестром можно договориться на эту тему. Дом где я купил жилье по декларации стоит весь чуть более 70 лимонов - а там 36 квартир и еще 5 коммерческих помещений (рыночная цена сегодня навскидку - 120-150 лимонов) :) Видимо по этим раскладам и происходит первая регистрация в росреестре?
2. переоценка - не позднее чем через 3 года
3. Важна позиция области - будет ли она давить на оценщиков - чтобы поднять оценку, будет ли давить на муниципалов, чтобы увеличилась налогооблагаемая база.
На мой взгляд вероятность того, что и переоценка пройдет в сторону повышения, и налог будет собран по макс ставке - значительно выше 50% (вероятность). Но не сейчас, а когда все продастся - вот тогда то владельцы аппратментов и узнают всю радость обладания.
Тут ведь какая тонкость - надо как бы и девелопера защитить от излишних трат - пока непроданное висит на нем, вроде он должен платить налог со всего непроданного? Это же не жилье. У него есть доки о собственности - так что пока платит. Как только продал в розницу - оценку тут же можно дотянуть до рыночной.
Спасибо Эридан и irian за квалифицированные комменты.

Быстрый ответ

Обратите внимание: данное сообщение не будет отображаться, пока модератор не одобрит его.

Имя:
Проверка:
Оставьте это поле пустым:
10х99х12+70=? Если вы бот, то подсчитайте сумму. А если вы человек, то укажите какие две цифры написаны между знаками х..х:
ALT+S — отправить
ALT+P — предварительный просмотр