Инвестирование в недвижимость Светлогорска. Насколько это выгодно

Автор Yuri, 28 апреля 2014, 14:00:55

« назад - далее »

0 Пользователи и 1 гость просматривают эту тему.

rombak

Юрий! отличный анализ нынешней ситуации на рынке недвижимости в Светлогорске-2. Данная ситуация, сложилась с февраля этого года. Постоянно мониторя рынок жилья в Светлогорске, также пришел к тому же выводу. Не лучшие времена. Хотя возможно лучшие времена для вложений. Особенно понравился Ваш анализ по квартирке на Гагарина.

Yuri


rombak

Я имел ввиду, возможно такая ситуация исключительно временная. Да и данный временной отрезок весьма не долгий. И возможно это лучший период, для инвестиций именно в готовую недвижимость Светлогорска, а не в ДДУ. Нет правил без исключений, но исключения не нарушают правила. Уверен, что эта ситуация рынка недвижимости в Светлогорске и есть- ИСКЛЮЧЕНИЯ ИЗ ПРАВИЛ. Кстати  частные дома и особняки тоже серьезно подешевели.

Yuri

Проблема в том, что непонятно куда "качнется маятник":
1. В Светлогорске наблюдается строительный бум и он будет давить на рынок недвижимости - это игра на понижение цен,
2. Власти озвучили намерение сильно прижать налогами владельцев нескольких квартир - это игра на понижение цен,
3. Валютный курс растет, народ ищет во что вложить рубли - это игра на повышение цен,
4. В связи с евросанкциями, в России может увеличиться число невыездных на ПМЖ (или дальнюю дачу) за рубежом - это игра на повышение цен.,
5. Федеральная власть занята сейчас Крымом и Украиной, поэтому в ближайшей перспективе не стоит ожидать крупных бюджетных вливаний в инфраструктуру курортных городов Калининградской области - это игра на понижение цен.

Логично предположить, что подорожание курортных квартир может произойти либо при увеличении спроса, либо при уменьшении предложения. Уменьшения предложения квартир, похоже, пока не предвидится. Инвестору остается надеяться только на увеличение спроса со стороны зажиточных россиян, ну или на разгон инфляции из-за дорожания валюты.

ЗЫ. У меня есть квартира в Светлогорске-2, и в случае приобретения другой квартиры, чисто "для себя" (не инвеста), мне в нынешних условиях не удастся выгодно продать прежнее жилье. А сидеть сразу на двух чемоданах без ручки - глупо. Поэтому после всей полученной информации меня начало тянуть в сторону долгосрочного консервативного инвеста в видовую (на озеро) однушку в ЖК LakeCity за 2,5 млн. руб. В ремонт не вкладываться.
Мне кажется, что относительно низкая стартовая цена поможет на несколько лет вперед хотя бы опередить возможную инфляцию, а вид на озеро - придать квартире ликвидность. Но вот насчет какой-то приличной доходности инвеста - не уверен.

Vladimir

Цитата: Yurij-admin от 05 мая 2014, 00:57:43
1. В Светлогорске наблюдается строительный бум и он будет давить на рынок недвижимости - это игра на понижение цен
Это ключевой вопрос.
В Светлогорске действительно строительный бум или его видимость, стечение обстоятельств?

Цитата: Yurij-admin от 05 мая 2014, 00:57:43
2. Власти озвучили намерение сильно прижать налогами владельцев нескольких квартир - это игра на понижение цен
Можете приобрести на кого-то из доверенных лиц.
Но общую тенденцию это не изменит - имущественные налоги по всем признакам должны вырости.

Цитата: Yurij-admin от 05 мая 2014, 00:57:43
3. Валютный курс растет, народ ищет во что вложить рубли - это игра на повышение цен
Какая у Вас "валюта контракта" - в какой валюте ведете собственные расчеты инвестиций, в какой валюте планируете получить прирост?
Из-за роста курса может получиться, что в долларах или Евро Вы проиграете.

Цитата: Yurij-admin от 05 мая 2014, 00:57:43
4. В связи с евросанкциями, в России может увеличиться число невыездных на ПМЖ (или дальнюю дачу) за рубежом - это игра на повышение цен.
Количество таких людей мало. Пусть даже их станет 100. На спрос на квартиры в Светлогорске это вряд ли повлияет.

Цитата: Yurij-admin от 05 мая 2014, 00:57:43
5. Федеральная власть занята сейчас Крымом и Украиной, поэтому в ближайшей перспективе не стоит ожидать крупных бюджетных вливаний в инфраструктуру курортных городов Калининградской области - это игра на понижение цен.
Или Светлогорск просто станет элитным коттеджным поселком на берегу моря.

Yuri

Началась рабочая неделя и появилась возможность узнать у застройщика (новостройка на Аптечной, 6) дополнительную информацию. Ценник на двушку 74 кв.м с несуразной планировкой - 6,6 млн. руб, что, на мой взгляд, делает эту недвижимость непригодной для инвеста. Рядом расположенные видовые (на Аптечную улицу, а не на другой корпус) однушки площадью 35-38 кв.м будут поинтереснее: 2,7-3,1 млн. Выбор по этажам пока еще есть, но не по всем.

Можно уже с цифрами в руках попытаться сравнить ликвидность примерно одинаковых 1-комнатных квартир в двух проектах:
1. Светлогорск, Аптечная 6, малоквартирный дом, новостройка, срок сдачи через год, площадь 34,6 кв.м, этаж 5/7, вид на улицу Аптечная, цена 2,84 млн. руб.
2. Светлогорск, Майский проезд, дом в ЖК LakeCity, новостройка, срок сдачи через 2 года, площадь 35,7 кв.м, этаж 5/7, вид на озеро, цена 2,45 млн. руб.

Ангелина

Цитата: Yurij-admin от 05 мая 2014, 00:57:43
Валютный курс растет, народ ищет во что вложить рубли - это игра на повышение цен

Абсолютно так, но... рынок любых активов - это прежде всего информационный каскад, и следовательно, рынком управляют эмоции и психология. Отсюда золотое правило: на повышении спроса (тем более ажиотажном) продавай!

Yuri

Было бы очевидным предположить, что однокомнатные квартиры в силу своей относительной дешевизны пользуются во все времена бОльшим спросом, чем двухкомнатные. Но будет ли это верным в отношении курортной недвижимости?
Для этого смотрим сайты объявлений с фильтром "Светлогорск-2, 1-комн и 2-комн. квартиры, кроме крайних этажей", отсеивая старый немецкий фонд, хрущевки, далекие окраины, долгострой и одинаковые объявления от разных агентов:

1-к квартира, 28 м², 2/7 эт., без отделки, 1 950 000 руб., Светлогорск, Калининградский пр-т 71А (новостройка)
1-к квартира, 36 м², 5/7 эт., без отделки, 2 500 000 руб., Светлогорск, Калининградский пр-т 71А (новостройка)
1-к квартира, 35 м², 3/7 эт., без отделки, 2 500 000 руб., Светлогорск, ул. Балтийская, 15 (дом сдан)
1-к квартира, 37 м², 5/7 эт., без отделки, 2 600 000 руб., Светлогорск, ул. Балтийская, 15 (дом сдан)
1-к квартира, 35 м², 5/7 эт., без отделки, 2 840 000 руб., Светлогорск, ул. Аптечная 6 (новостройка)
1-к квартира, 38 м², 4/7 эт., евроремонт, 3 100 000 руб., Светлогорск, ул. Балтийская, 15 (дом сдан)
1-к квартира, 37 м², 2/6 эт., без отделки, 3 166 250 руб., Светлогорск, ул. Садовая 7 (дом сдан)
1-к квартира, 40 м², 3/6 эт., без отделки, 3 379 600 руб., Светлогорск, ул. Садовая 7 (дом сдан)
1-к квартира, 39 м², 2/6 эт., без отделки, 3 379 600 руб., Светлогорск, ул. Садовая 7 (дом сдан)
1-к квартира, 43 м², 4/5 эт., без отделки, 3 600 000 руб., Светлогорск, ул. Садовая 12 (дом сдан)
1-к квартира, 36 м², 4/6 эт., евроремонт, 3 600 000 руб., Светлогорск, ул. Балтийская, 15 (дом сдан)
1-к квартира, 47 м², 2/6 эт., евроремонт, 4 100 000 руб., Светлогорск, ул. Горького 9А (обжитой дом)
1-к квартира, 48 м², 3/6 эт., без отделки, 4 763 000 руб., Светлогорск, ул. Ленина 9А (новостройка, апарт-отель без прописки)
1-к квартира, 50 м², 4/6 эт., без отделки, 4 879 710 руб., Светлогорск, ул. Ленина 9А (новостройка, апарт-отель без прописки)
1-к квартира, 42 м², 5/6 эт., евроремонт, 4 900 000 руб., Светлогорск, ул. Аптечная 8 (обжитой дом)
1-к квартира, 42 м², 2/6 эт., евроремонт, 5 000 000 руб., Светлогорск, ул. Аптечная (обжитой дом)
1-к квартира, 54 м², 2/4 эт., евроремонт, 5 000 000 руб., Светлогорск, ул. Горького (обжитой дом)
1-к квартира, 52 м², 5/9 эт., без ремонта, 5 200 000 руб., Светлогорск, ул. Аптечная 1 (обжитой дом)
1-к квартира, 48 м², 5/6 эт., евроремонт, 6 500 000 руб., Светлогорск, ул. 8 марта (обжитой дом)
1-к квартира, 41 м², 5/7 эт., без отделки, 7 100 000 руб., Светлогорск, ул. Динамо (новостройка, ЖК "Раушен-престиж")
1-к квартира, 62 м², 2/4 эт., цена не указана, Светлогорск, пер. Гагарина (обжитой дом)

2-к квартира, 51 м², 2/5 эт., евроремонт, 3 100 000 руб., Светлогорск, Калининградский проспект, 68В (обжитой дом)
2-к квартира, 54 м², 2/7 эт., без отделки, 3 380 000 руб., Светлогорск, ул. Балтийская 15 (дом сдан)
2-к квартира, 60 м², 4/7 эт., без отделки, 4 000 000 руб., Светлогорск, ул. Балтийская 15 (дом сдан)
2-к квартира, 44 м², 2/6 эт., без отделки, 4 312 440 руб., Светлогорск, ул. Ленина 9А (новостройка, апарт-отель без прописки)
2-к квартира, 54 м², 3/6 эт., без отделки, 4 590 000 руб., Светлогорск, ул. Садовая 7 (дом сдан)
2-к квартира, 54 м², 2/5 эт., евроремонт, 4 600 000 руб., Светлогорск, ул. Гагарина, 2 (обжитой дом)
2-к квартира, 58 м², 2/4 эт., евроремонт, 4 600 000 руб., Светлогорск, Калининградский пр-т, 68В (обжитой дом)
2-к квартира, 70 м², 4/5 эт., без отделки, 4 690 000 руб., Светлогорск, ул. Зеленая 8 (дом сдан)
2-к квартира, 60 м², 4/5 эт., без отделки, 4 750 000 руб., Светлогорск, ул. Садовая 12 (дом сдан)
2-к квартира, 58 м², 3/6 эт., без отделки, 4 996 300 руб., Светлогорск, ул. Садовая 7 (дом сдан)
2-к квартира, 73 м², 6/8 эт., евроремонт, 5 000 000 руб., Светлогорск, пер. Гагарина (обжитой дом)
2-к квартира, 70 м², 3/4 эт., без отделки, 5 090 000 руб., Светлогорск, ул. Октябрьская 2А (дом сдан)
2-к квартира, 59 м², 3/4 эт., евроремонт, 5 100 000 руб., Светлогорск, Калининградский пр-т, 68Г (обжитой дом)
2-к квартира, 76 м², 3/5 эт., без отделки, 5 200 000 руб., Светлогорск, пер. Гагарина 7 (обжитой дом)
2-к квартира, 64 м², 5/6 эт., без отделки, 5 200 000 руб., Светлогорск, ул. Аптечная 2 (обжитой дом, без прописки)
2-к квартира, 65 м², 3/5 эт., без отделки, 5 300 000 руб., Светлогорск, ул. Садовая 12 (дом сдан)
2-к квартира, 54 м², 3/6 эт., без отделки, 5 355 900 руб., Светлогорск, ул. Ленина 9А (новостройка, апарт-отель без прописки)
2-к квартира, 78 м², 2/4 эт., без отделки, 5 400 000 руб., Светлогорск, ул. Аптечная 10 (дом сдан)
2-к квартира, 71 м², 2/4 эт., без отделки, 5 656 000 руб., Светлогорск, ул. Октябрьская 2А (дом сдан)
2-к квартира, 94 м², 4/5 эт., без отделки, 5 700 000 руб., Светлогорск, ул. Горького (обжитой дом)
2-к квартира, 59 м², 4/6 эт., без отделки, 5 910 300 руб., Светлогорск, ул. Ленина 9А (новостройка, апарт-отель без прописки)
2-к квартира, 70 м², 3/4 эт., без отделки, 6 100 000 руб., Светлогорск, ул. Октябрьская 2А (дом сдан)
2-к квартира, 67 м², 6/8 эт., евроремонт, 6 100 000 руб., Светлогорск, пер. Гагарина 9 (обжитой дом)
2-к квартира, 64 м², 2/5 эт., без отделки, 6 100 000 руб., Светлогорск, ул. Гагарина 12А (дом сдан)
2-к квартира, 52.1 м², 7/9 эт., евроремонт, 6 252 000 руб., Светлогорск, ул. Аптечная 1 (обжитой дом)
2-к квартира, 73 м², 3/6 эт., без отделки, 6 278 950 руб., Светлогорск, ул. Садовая 7 (дом сдан)
2-к квартира, 85 м², 4/5 эт., без отделки, 6 400 000 руб., Светлогорск, ул. Гагарина (обжитой дом)
2-к квартира, 60 м², 3/5 эт., евроремонт, 6 500 000 руб., Светлогорск, ул. 8 Марта, 2 (обжитой дом)
2-к квартира, 66 м², 4/6 эт., без отделки, 6 511 230 руб., Светлогорск, ул. Ленина 9А (новостройка, апарт-отель без прописки)
2-к квартира, 72 м², 6/7 эт., без отделки, 6 800 000 руб., Светлогорск, ул. Почтовая 11 (дом сдан)
2-к квартира, 77 м², 3/6 эт., евроремонт, 7 000 000 руб., Светлогорск, ул. Горького, 9А (обжитой дом)
2-к квартира, 66 м², 4/5 эт., евроремонт, 7 000 000 руб., Светлогорск, ул. Ленина 7А (обжитой дом)
2-к квартира, 73 м², 4/7 эт., без отделки, 7 100 000 руб., Светлогорск, ул. Почтовая 11 (дом сдан)
2-к квартира, 75 м², 2/4 эт., евроремонт, 7 500 000 руб., Светлогорск, ул. Горького 4А (обжитой дом)
2-к квартира, 73 м², 2/8 эт., евроремонт, 7 500 000 руб., Светлогорск, пер. Гагарина (обжитой дом)
2-к квартира, 73 м², 4/5 эт., евроремонт, 7 500 000 руб., Светлогорск, ул. Гагарина (обжитой дом)
2-к квартира, 72 м², 2/5 эт., евроремонт, 7 600 000 руб., Светлогорск, ул. Гагарина 7 (обжитой дом)
2-к квартира, 58 м², 4/7 эт., без отделки, 8 700 000 руб., Светлогорск, ул. Динамо (новостройка, ЖК "Раушен-престиж")
2-к квартира, 70 м², 3/6 эт., евроремонт, 8 800 000 руб., Светлогорск, ул. Горького 4А (обжитой дом)
2-к квартира, 78 м², 2/6 эт., евроремонт, 9 000 000 руб., Светлогорск, ул. Московская 7А (обжитой дом)
2-к квартира, 93 м², 3/5 эт., евроремонт, 10 300 000 руб., Светлогорск, ул. Горького 7А (обжитой дом)

ЗЫ. В объявлениях о продаже 2-комнатных квартир в домах 2006 года постройки можно встретить фото, на которых видно, что квартиры до сих пор стоят без отделки.

Быстрый ответ

Обратите внимание: данное сообщение не будет отображаться, пока модератор не одобрит его.

Имя:
Проверка:
Оставьте это поле пустым:
89+55х91-78=? Если вы бот, то подсчитайте сумму. А если вы человек, то укажите какие две цифры написаны между знаками +..х:
ALT+S — отправить
ALT+P — предварительный просмотр