Светлогорск для туристов и новых жителей

Цитата: Anuta от 27 сентября 2008, 12:36:296 номеров - 2 одноместных, 2 двухместных, 2 номера "люкс"

Агентство объявляет цену: 2 млн 700 тыс евро (торг уместен).

Провела дилетантские расчеты по инвестициям.

Например, при полном заполнении отеля, номера принесут следующую прибыль в месяц:
два 1 местных номера по 2000 руб = 4000 руб
два 2 местных номера по 2500 руб = 5000 руб
два люкса по 3000 руб = 6000 руб
15 тыс руб х 30 дней = 450 тыс руб
Какой-то доход будет от ресторана (обед и ужин), сауны, бассейна и бильярда, допустим, 50 тыс руб.
Итого: 500 тыс руб в месяц.

Считаем расходы:
администратор 3 чел, сутки через трое, по 20 тыс руб = 60 тыс руб
уборка 1 чел, полный рабочий день (включая стирку и глажку постельного белья) = 30 тыс руб
повар 1 чел, полный рабочий день (в сезон будет сложно удержать человека, поэтому даем хорошую, я надеюсь, зарплату) = 40 тыс руб
дворник, полный рабочий день (он же будет выполнять мелкий ремонт по гостевому дому) = 30 тыс руб
продукты на завтрак, т.к. он входит в стоимость номера (из расчета по 100 руб на чел) = 35 тыс руб
бытовая химия, расходные материалы, предметы гигиены, лампочки и т.п. = 30 тыс руб
телефон, электричество, газ (не знаю как посчитать, но возьмем как 6 квартир по 5 тыс руб за каждую) = 30 тыс руб
налоги на землю, на недвижимость, на деятельность, на зарплату и т.п. (плюс взятки СЭС, пожарным - без этого все равно не обойтись) = 50 тыс руб
Наверняка, что-то пропустила, но пока итог расходов = 305 тыс руб.

Итого, доход при полной наполняемости отеля 200 тыс руб в месяц = 5,5 тыс евро
Окупаемость отеля (без собственной прибыли и необходимого планового ремонта) = 40 лет, и это не считая существование низкого сезона.

Где в моих расчетах ошибка? Иначе это не бизнес, а хобби.
Если немного урезать зарплату персоналу  и самой выполнять часть работы, можно еще немного сэкономить, но это лишь уменьшит окупаемость инвестиций на 5 лет.

Цитата: Anuta от 27 сентября 2008, 13:14:15Провела дилетантские расчеты по инвестициям.

Инет "рулит"
Мои расчеты оказались почти правильными.

Есть расчеты для гостиницы на 50 номеров.
Выручка - 100%
Расходы (на зарплату персонала, эксплуатационные расходы) - 50,6%
Прибыль (без учета налогов)- 49,4%
На такой результат можно рассчитывать при эксплуатации московской гостиницы среднего класса на 50 номеров, расположенной в центре города. В расчете учтена реализация 11500 ночевок клиентов при средней цене продажи услуг размещения $89 на одного постояльца. Доходы от реализации дополнительных услуг (питание, напитки) не учитывались.

Еще несколько важных цитат про инвестиции в гостиницу:

"Строительство и обустройство малой гостиницы среднего класса на 50 номеров в Москве или Санкт-Петербурге обойдется инвестору примерно в $5 млн с учетом покупки участка земли на вторичном рынке.
На подготовку разрешительной документации обычно уходит не менее одного года, плюс год – на строительство. Помимо номерного фонда, такая гостиница обычно имеет ресторан, небольшой бар, конференц-зал и бизнес-центр. Вложенные деньги вернутся не раньше, чем через пять лет. Если же на строительство брался банковский кредит, то, с учетом выплаты процентов, процесс окупаемости проекта растянется на семь-восемь лет."

Ну даже 10 лет, но никак не 35-40! А это значит, что изначальная стоимость продаваемого отеля завышена очень сильно. Возможно из-за стоимости земли. В агентстве не смогли мне даже назвать год постройки здания, а уж добиться статуса земли вообще не реально. В Светлогорске есть земли в собственности, но все-таки большая часть оформлена в долгосрочную аренду.
Вообще, риэлторы в Калининградской области - это очень грустная "песня".

Цитата: Anuta от 27 сентября 2008, 14:34:07Еще несколько важных цитат про инвестиции в гостиницу:

"Нельзя экономить и на обслуживающем персонале. Именно поэтому одной из основных статей расходов малых гостиниц, дорожащих своей репутацией, является заработная плата. Кадры решают все - об этом свидетельствует зарубежный опыт, согласно которому персонал и кадровый резерв для гостиниц начинают подбирать задолго до окончания строительства объекта. В малой гостинице очень важна атмосфера - от нее зависит общая успешность гостиницы."

"Благополучие гостиничного бизнеса во многом зависит от персонала. Его нужно набрать, обучить и постоянно «держать в тонусе». Причем малыми силами можно обойтись только в дешевых гостиницах. В отелях бизнес-класса (3 звезды) персонала должно быть столько же, сколько номеров в гостинице. А в 4-5-звездочных отелях штат персонала численно превосходит количество номеров."

За долгие годы работы на руководящей должности я пришла к выводу, что персоналу надо платить выше средней зарплаты по отрасли. Тогда всегда есть возможность выбора работников, люди работают хорошо, держатся за свое место и боятся увольнения.

Цитата: Anuta от 27 сентября 2008, 14:34:07Ну даже 10 лет, но никак не 35-40! А это значит, что изначальная стоимость продаваемого отеля завышена очень сильно.

На 2 млн 700 тыс евро можно (мне кажется) построить 20-30-квартирный дом и прибыль получить намного быстрее.
Расчет. 2 700 000 поделить на 30 квартир (допустим однокомнатных) = по 90 000 евро себестоимости за квартиру. Имхо, нормальная цена. Продать потом по 150 тыс евро за квартиру. По 60 тыс евро за 30 квартир = 1 млн 800 тыс евро доход за 4 года строительства.
Инвестиции: 450 тыс евро ежегодный доход получается.

ЗЫ. Не закидывайте меня камнями, пожалуйста, за неправильные расчеты дилетанта

Анюта, спасибо за столь подробное пояснение и расчеты.
Конечно, гостиничный бизнес - это очень "долгий" процесс возврата инвестиций.  Но в качестве компенсации, могу сказать, что это - наименее рисковый бизнес. Гостевой дом для уменьшения затрат на персонал нужно обслуживать инвесторам своими силами - тогда и работу им искать не надо, и зарплата персоналу не будет психологически считаться издержками производства. Кроме этого, есть еще такой фактор как стоимость недвижимости (здание и земля под ним). А она в долгосрочной перспективе растет.

ЗЫ. В примере с конкретным светлогорским отелем, имхо, есть риск сползания его с дюны, если берег и дальше будет разрушаться с такой скоростью. Может, поэтому отель стараются "сбыть"?

Цитата: Yuri от 27 сентября 2008, 20:05:41В примере с конкретным светлогорским отелем, имхо, есть риск сползания его с дюны, если берег и дальше будет разрушаться с такой скоростью. Может, поэтому отель стараются "сбыть"?

А мне кажется, что продают его в связи с ничтожной прибылью. И его стоимость однозначно завышена!
Дюна еще лет сто продержится.

Аnuta, мне кажется, вы преувеличили расходы на зарплатный фонд на гостиничный персонал как минимум вдвое для таких позиций как администратор, горничная и дворник. Наверное, вы мыслите московскими понятиями о зарплатах.

Я конечно согласна с тем, что зарплата должна быть достойной. Но зная доходы жителей Калининградской области в сфере обслуживания (у меня в Калининграде и области проживает два десятка родственников), мне кажется, что на должность дворника придется проводить кастинг - от желающих не будет отбоя (учитывая еще и небольшую нагрузку на эту должность в небольшой гостинице). Первая в очереди буду стоять я, и не постесняюсь отбросить свои заветные к.м.н, ведь предполагаемая з/пл дворника превышает мою "честную" з/пл доцента кафедры внутренних болезней медакадемии в 2 раза! И все это на чистом балтийском воздухе и без риска потерь человеческих жизней!

Да, согласна, стоимость указанного отеля необоснованно завышена. Надеются на богатенького москвича, который, желая вложить финансы в курортную недвижимость, с перепугу купит и за столько.