Автор Тема: Полезные советы по недвижимости в Калининградской области  (Прочитано 71907 раз)

0 Пользователей и 1 Гость просматривают эту тему.

mickigr

  • Гость
Учитывая, что уже дважды в жизни мне приходилось сталкиваться с вопросами приобретения недвижимости, хотел бы в этой теме дать несколько советов на этот счет (с учетом специфики Калининградского региона). Приглашаю также всех желающих дополнить данную тему своим опытом.

Лучше покупать через агентство или самостоятельно?

Попытка сэкономить на комиссии агентству скорее всего обречена на провал. Не имея базы данных продаваемых квартир, Вы только случайно можете найти оптимальный вариант. Продавцы недвижимости также в основном работают через агентства, так как доверяют им гораздо больше, чем неизвестному лицу. Ещё есть такой момент, как регистрация сделки купли-продажи. В Калининграде это происходит в одном месте (на Московском проспекте), где существует электронная очередь. Чтобы взять талончик на нужно время, там нужно дежурить с ночи. В агентствах недвижимости этот вопрос отработан, и Вам не потребуется толкаться в очередях.

Сколько стоят услуги агентства недвижимости? Что за эти деньги делает агентство?

Услуги агентства оценивают в размере около 2% от суммы сделки. Эта сумма уже включена в стоимость продаваемой квартиры, которую озвучивают менеджеры. За эти деньги агентство подбирает оптимальный вариант, возит Вас своим транспортом с показами по всем возможным адресам (а их будет много), проверяет юридическую чистоту продаваемой квартиры, собирает все необходимые документы от продавца и покупателя и готовит договор купли-продажи с учетом нормативных актов и требований местных властей к регистрации сделок. Представитель агентства присутствует при сделке и при подаче документов на регистрацию собственности.

Требуется ли предоплата до совершения сделки?

Предоплата до выбора Вами конкретной квартиры не требуется, то есть Вас обязаны возить по всем возможным адресам совершенно бесплатно. Если с Вас просят предоплату ещё до Вашего выбора квартиры, попрощайтесь с данным менеджером, так как это наверняка мошенник. После окончательного выбора агентству по документам (с выдачей кассового чека) передается предоплата (обычно в районе половины стоимости агентских услуг). Часть этой суммы агентство передает владельцу квартиры в виде залога. После этого продаваемая квартира с торгов снимается.

Как выбрать агентство недвижимости?

Наберите в поисковике «Агентства недвижимости Калининграда» и в списке ссылок быстро найдете список основных агентств с адресами, телефонами и сайтами. Я бы рекомендовал в первую очередь обратить внимание на те агентства, которые имеют свои сайты в интернете. На сайте одного из данных агентств имеется возможность скачать базу данных продаваемой недвижимости в Калининграде и области – как в новостройках, так и на вторичном рынке жилья. Список дает хорошие ориентиры для предварительного выбора: улица (иногда с номером дома), этаж/этажность, количество комнат, метраж, особенности коммунальных услуг и расположения, стоимость, возможность торга.
Поскольку в Калининграде на вторичном рынке недвижимости предложение в несколько раз превышает спрос, подобная база адресов существует и в других агентствах.
Подобрав по данной базе несколько приемлемых вариантов, можно созвониться с другими агентствами и послушать их предложения по интересующему Вас району и параметрам квартиры. Как правило, Вам предложат ту же квартиру, но по более высокой (или низкой) цене. В разных агентствах стоимость одной и той же квартиры может отличаться тысяч на 50-100.

Когда лучше покупать квартиру?

Лучше всего покупать её вовремя  :wink: (шутка). Осматривая квартиру зимой, Вы можете убедиться, что Вам не будет холодно в ней в это время года. Впрочем, тогда Вы не узнаете, не будет ли в квартире летом слишком жарко.
Пользуясь периодически обновляемой базой недвижимости, можно отслеживать динамику изменения цен. Многие квартиры не продаются годами, поэтому желающие продать квартиру периодически снижают цену. Так можно приобрести квартиру с прекрасной отделкой и улучшенной планировкой по цене обычной типовой квартиры со средним ремонтом.

Необходимо учитывать общероссийскую ситуацию на рынке недвижимости. Так, до осени 2008 года цены на недвижимость ползли вверх, потом после некоторого застоя снижались до зимы 2010 года. Сейчас цены немного выросли, но пока незначительно.

Что влияет на стоимость квартиры?

В первую очередь аппетит того, кто её продаёт.  :wink:
Существуют также объективные критерии: состояние квартиры, общая площадь, этажность, близость к центру, экология района, удобства. В зависимости от дома отопление может быть централизованным, автономным (от газового или угольного котла) и печным. Горячая вода может быть централизованной, от автономного котла, от газовой колонки или отсутствовать вообще. Газ может быть природный, привозной (в области) или вместо него имеется электроплита (в ряде районов Калининграда). Интернет имеет место быть практически везде, в центре Калининграда возможен выбор между 3-5 провайдерами.

Какие особенности при приобретении квартиры в новостройке?
 
Выбор квартир в новостройках по Калининграду в несколько раз меньше, чем квартир на вторичном рынке. Квартиры в новостройках продаются обычно под термином «серый ключ» - это квартира с выровненными стенами, полами, установленными счетчиками и подведенными коммуникациями – то есть под чистовую отделку.
Плюсы: можно купить квартиру современной планировки сравнительно недорого и отделать её по своему вкусу.
Минусы: отделка и оснастка квартиры добавит процентов 20 к её стоимости, в первые годы стоит ожидать периодических проблем с коммунальными удобствами. Ещё один весомый минус – если приобретать квартиру на этапе «нулевого цикла» (когда она стоит дешевле всего), то сдачи в эксплуатацию можно и не дождаться. Во всяком случае «обманутых дольщиков» в Калининграде много.

Можно, конечно, купить готовую квартиру в новом доме с чудесной отделкой, современной планировкой, оснащенной прекрасной мебелью, бытовой и электронной техникой. Только цена такой квартиры будет московская. Подобные 3-комнатные квартиры площадью более 100 «квадратов» продаются в Калининграде за 8-9 миллионов рублей.

Какие особенности при приобретении квартиры на вторичном рынке?

Покупая квартиру на вторичном рынке жилья, Вам следует самостоятельно проверить «историю» квартиры на предмет того, не были ли в ней прописаны лица, находящиеся в настоящий момент в тюрьме. Обязательное условие – наличие справки о дееспособности продавца, а также нотариально заверенное согласие на сделку всех собственников жилья (если их несколько). Если у продавца имеются несовершеннолетние дети, они должны быть на момент сделки прописаны по адресу нового проживания собственника.

Лучше всего приобретать квартиру, которая на момент сделки юридически свободна. Если же Вы имеете дело с альтернативной продажей (например, продавец продает «трёшку» и покупает 2 однокомнатные квартиры), смело требуйте, чтобы все сделки совершались одновременно. Этим Вы оградите себя от возможных проблем.

Во время поездок по адресам осмотра, задавайте больше вопросов как менеджеру, так и продавцам недвижимости. Не ленитесь осматривать коммуникации, проверять сантехнику, состояние окон, дверей и т.д. Найденные недостатки служат основанием для включения механизма под названием «торг». В ходе последнего Вы реально сможете сбросить от заявленной стоимости несколько десятков тысяч рублей.
 

Оффлайн ALB

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 671
  • Поблагодарили: 16 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 29 Март 2011
А какое отопление и горячее водоснабжение в Калининградской области лучше: централизованное или автономное? И что в Калининградской области лучше: газовая плита или электроплита? Как считаете?
 

mickigr

  • Гость
ALB

В новостройках (если подведен газ) зачастую ставят газовый котел на квартиру, то есть отопление и горячая вода не связаны с внешними котельными. Это удобно, если, конечно, с газом перебоев не возникнет  :shok:

Централизованное отопление и горячая вода заставляют жить по государственным законам (в смысле отопительного сезона и профилактических работ) - свои плюсы и минусы очевидны.

В старых немецких домах встречается еще угольный котел - требует топки углем (не лучший вариант).

Электроплита или газовая плита - дело вкуса. Просто в некоторых районах Калининграда (на острове, в частности) при застройке подводка газа не планировалась, и там установлены электроплиты. С одной стороны электроплита экологически чище и хорошая стеклокерамическая плита почти не уступает газовой плите, с другой - газ практичнее и стоит сравнительно недорого.

Будучи военным, жил в 80-х годах  в конце ул.Александра Невского ("Три поросенка"). Там дома с электроплитами. Если вдруг в районе вырубалось электричество, то из удобств оставалось только проводное радио (через минуту переставала поступать вода, а через час батареи были уже холодные)   :nea:
 

Оффлайн ALB

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 671
  • Поблагодарили: 16 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 29 Март 2011
mickigr, меня интересует регулярны ли в Калининграде перебои с газом, электричеством, водой и отоплением и с чем из них перебои чаще.
Например, если каждый месяц отключают горячую воду, то газовый котёл наверное удобнее или надо устанавливать электроводонагреватель.
Если часто отключают газ, то лучше с электроплитой, тем более, что в домах с электроплитами тариф на электричество ниже, чем в домах с газовыми плитами.
Если ежемесячное отключение электричества, а в межсезонье и зимой - отопления в порядке вещей, тогда выгоднее газ, уголь или надо покупать миниэлектростанцию (только куда её устанавливать, непонятно).
Как вообще работает ЖКХ Калининграда? Страдают ли от него жители города?
 

mickigr

  • Гость
Современных точных данных у меня на этот счет нет, так как переезд окончательный у меня запланирован на следующую весну, хотя в прошлом году жил месяц в новой квартире. Могу сказать, что в центральной части города перебоев практически не бывает (если выбьет предохранитель на щитке, то это перебоями не считаем). В домах с центральным отоплением и горячей водой всё подается круглосуточно. Летом горячую воду отключают на профилактику недели на 3, как и везде.

Про отключения газа не слышал вообще (если только аварии, но от этого никто не застрахован).

С отоплением тоже проблем не возникало (зима в прошлом году была холодная, но в квартире было тепло).

Могу предположить, что в домах с устоявшейся инфраструктурой (находящихся в эксплуатации свыше 5 лет), особенно в центральной части города проблем с коммунальными услугами быть не должно.

Из прошлого опыта жизни на окраине (в 80-е годы) могу сказать, что небольшие местные котельные и подстанции создают проблем гораздо больше, чем централизованные городские линии. Например, горячая вода от местной котельной подавалась в дневное время часа на 4 и была часто грязная. Для 80-х годов была характерна схема, когда новый дом сдавался и заселялся, а удобства (воду, лифт) подключали в полном объеме спустя несколько месяцев.

Но насколько мне известно, сейчас это скорее исключение из правил.
 

Оффлайн ALB

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 671
  • Поблагодарили: 16 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 29 Март 2011
 

Оффлайн Yuri

  • Администратор
  • *****
  • Сообщений: 13186
  • Поблагодарили: 294 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 12 Март 2008
Про отключения газа не слышал вообще (если только аварии, но от этого никто не застрахован).

С таким явлением в своей калининградской квартире не сталкивался (в нашем доме установлены газовые котлы на горячую воду и отопление).
Вопросы о Светлогорске задавайте в темах на форуме, а не мне в личных сообщениях
 

Vladimir

  • Гость
Насколько часто уезжают из Калининграда, есть ли такая информация у кого-нить. Я из тех соображений, насколько реален обмен недвижимости?
Обмен сейчас малопопулярен. Более 95% "обменов" делаются через куплю-продажу по причинам вполне очевидным и прозаичным.
Еще надо поискать риэлторов, которые занимаются обменом в чистом виде, тем более - междугородним обменом.
Самим можно заняться, если жить на два города, а иначе не наездитесь.
 

Оффлайн Евегния

  • Пользователь
  • ***
  • Сообщений: 26
  • Пол: Женский
  • reg: 02 Октябрь 2011
У меня созрел вопрос! Я продаю квартиру в Подмосковье и хочу купить дом в Калининграде.  Деньги будут на счету в Сбербанке, я приезжаю в Калининград и снимаю их там в местном отделении Сбера, плачу ли я процент?  И второй вопрос, могу ли я наличку на самолете привезти?  :blush: Это вообще разрешено? Я же не через границу деньги везу а из России в Россию?
 

Оффлайн Yuri

  • Администратор
  • *****
  • Сообщений: 13186
  • Поблагодарили: 294 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 12 Март 2008
Евгения

Не советую связываться со Сбербанком при перечислении крупной суммы денег из разных регионов. В калининградском отделении Сбербанка при перечислении денег в отделение Сбербанка другого региона с меня требуют оплатить комиссию.
В свое время я в Москве воспользовался услугами Альфа-банка и получил деньги в калининградском отделении. Там, правда, тоже были некоторые административные заморочки, но зато без комиссии.

Да, самолетом наличные тоже перевозил из Москвы в Калининград. Никто ничего не проверял.
Вопросы о Светлогорске задавайте в темах на форуме, а не мне в личных сообщениях
 

Vladimir

  • Гость
В том же Сбербанке есть варианты, когда открываешь счет в одном отделении, а деньги с него снимаешь в другом отделении в другом регионе.
 

mickigr

  • Гость
У меня созрел вопрос! Я продаю квартиру в Подмосковье и хочу купить дом в Калининграде.  Деньги будут на счету в Сбербанке, я приезжаю в Калининград и снимаю их там в местном отделении Сбера, плачу ли я процент?  И второй вопрос, могу ли я наличку на самолете привезти?  :blush: Это вообще разрешено? Я же не через границу деньги везу а из России в Россию?
Если везти наличку 5000 купюрами, то карман сильно не оттянет. Декларировать не нужно.
Другой вариант: карта банка с комиссией=0 за снятие наличных - такое у многих банков имеется, главное, чтобы банк имел региональное отделение в Калининграде с кассой и общую базу данных.
Перечисление денег внутри Сбербанка из Центрального региона в Северо-Западный действительно облагается комиссией.
 

Оффлайн Евегния

  • Пользователь
  • ***
  • Сообщений: 26
  • Пол: Женский
  • reg: 02 Октябрь 2011
Спасибо всем за ответы! Буду иметь ввиду!
 

Оффлайн Ню

  • Пользователь
  • ***
  • Сообщений: 10
  • Пол: Женский
  • reg: 04 Март 2012
Уважаемые форумчане, скажите пожалуйста, а немецкая застройка цениться? вообще,  это является одним из критериев выбора вторички?  Смотрю на рынок недвижимости Калининграда по данным рунета-нравится жутко.....
 

Оффлайн Yuri

  • Администратор
  • *****
  • Сообщений: 13186
  • Поблагодарили: 294 раз(а)
  • Пол: Мужской
  • reg: 12 Март 2008
а немецкая застройка цениться?

На мой взгляд, немецкий фонд - это, наоборот, негативная оценка жилья (из-за ветхости).
Вопросы о Светлогорске задавайте в темах на форуме, а не мне в личных сообщениях
 

Здесь размещается информация и реклама о Светлогорске, которая может быть полезной посетителям форума
Если эта информация скрыта от вас - значит, вы установили блокировку.